zcpg2008

- - 摘 要

自中央政府及军委下达部队“从严管理空余房地产租赁”等政策及“清退违规用房、停止有偿服务”等通知以来，评估行业对部队用房的业务类型出现爆发式增长。

本文从实务角度对部队用房的估价方法选择、实勘问题疑难、评估参数选取、影响因素修正等方面辨析该类业务与常规业务类型的差异，为从业人员在涉军项目实务疑难方面提供解决思路与可行方案。

一、概 述

从政策脉络上来看，早在2004年，国家建设部、工商管理总局、国家税务总局、总后勤部联合发布《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》(后营字[2004]1285号)，其主旨在于加强空余房地产的租赁管控，既发挥了空余房地产的资源效益，支援了地方经济建设，又弥补了国防经费不足，对保障战备、服务部队起到了积极作用。

但针对军队空余房地产租赁管理中存在的突出问题，减少空余房地产租赁对部队造成的负面影响，2014年5月30日，解放军总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部、军委纪委联合发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求各级单位普查“清房、清车、清人”。同年6月，总政治部、总后勤部、军纪委发出《关于建立军队人员住房报告、公示和核查制度有关问题的通知》，旨在从住房管理机制上切实维护军队人员住房权益。2016年7月30日，解放军发出《关于进一步做好离退休干部违规住房、用车问题清理工作的通知》，要求全军和武警部队坚决贯彻，采取有力措施深入推进清理，确保清退务尽、不留死角。

除空余房地产租赁及违规住房等存量房管理问题，军队安置住房也涉及广大官兵最关切的生活待遇。实施安置住房区域统建是一件促改革、安军心的大好事，是事关官兵切身利益的大实事，2016年12月，军委后勤保障部印发了《关于推进军队安置住房区域统建试点工作有关问题的通知》，按照“土地统一调配、经费统一筹措、工程统一建设、房源统一配售、资金统一管理”的模式，为安置住房区域统建工作推向全军迈出重要一步，其核心是克服过去分散自建的诸多弊端，解决苦乐不均等突出问题。

不难看出，军委各项政策的发布目的均是减少军队不必要的非军事管理能力、增强军队战斗能力。为了解决军队清退违规用房、办理军地房地产手续交接的估价目的而发起的涉军房产评估项目，就成为目前评估行业涉军项目的主要来源。本文即从实务角度对部队用房的估价方法选择、实勘问题疑难、评估参数选取、影响因素修正等方面辨析该类业务与常规业务类型的差异。

二、现场查勘需要注意的事项

（一）方法选择

根据《军队房地产价格评估管理暂行规定》(1998年2月9日总后勤部发布,自发布之日起施行)，军队房地产评估项目，既不能发生军用资产流失、军队权益受损等问题，也不能产生军地矛盾、遗留权属纠纷问题。

根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)内容，主要评估方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法及修复成本法、标准价调整法、价差法、基准地价修正法等其他估价方法。根据军委后勤保障部《关于从严规范军用土地转让项目审核办法办理有关问题的通知》(军后建(2020)235号)及附件《军用土地转让估价技术要求》内容，军用土地的评估有其特殊性，对估价方法及参数选择有保密性要求，因此本文只针对涉军房产评估做有限分析。

针对涉军项目不同估价目的涉及的房产类别，可以根据估价对象实际情况、掌握市场资料及所处区域政策选择适当方法。

如针对营区外干休所及家属区等类型住房，河北石家庄结合总后勤部《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部(1999)后营字第530号)、省房改办《关于对驻石部队按经济适用住房价格出售公有住房请示的批复》(冀政房改(2003)15号)以及中央军委关于“现有住房出售价格，原则上按照所在城市同地段经济适用住房价格出售”的精神确定地方政策：“军队按照经济适用住房价格出售现住房，应统一执行市政府公布的有关年度经济适用价格。”该类型房产评估可根据室内装修情况及区位条件采用比较法。

如清退空余房地产中涉及临街房屋已租赁的，可根据签订合同及周边市场租金水平，选用收益法测算租赁期内、外不同还原率条件下的补偿价格。如军队转场遗留的营房、构筑物等，则适用成本法中工料测量法计算重置成本减去折旧后的成本价值。同时由于部分训练场所不破坏地貌，仅搭设并修建少量训练用构筑物，该类房地产评估项目亦可根据地方提供的规划指标，按照假设开发法测算开发后收益扣除拆除、修建成本后的开发价值。

（二）部队房产的建安费用及现勘问题

选用成本法测算军队建(构)筑物时，由于军用建材并不是市场通用标准，同时入账科目也并非普通项目可询可查，故可采用替代原则类比相似建(构)筑物的建安成本推算。

由于军队建(构)筑物并不以盈利为目的，且训练用类型建(构)筑物在正常市场无售卖案例做询价对比分析，但根据行业要求估价规范需要列示利润率，故分析可采用国企绩效标准平均利润指标参考计算，同时考虑财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36号附件3)等法规作为部队建设开发以及租赁空余房产收入计算增值税相关政策依据。

根据国务院国资委考核分配局按年度编选的《企业绩效评价标准值》内容，针对房地产建筑行业及房地产开发行业分别列示成本利润率的优秀值、平均值、较差值。

在对军队房产评估的实地勘察中，由于军事管理制度的保密性与地方不动产登记制度的延后性，常常会发现有的建(构)筑物已经损毁严重甚至不存在，但评估清查列表中依然存在该项房产。

针对该种实际情况，项目进行时一方面要详细落实估价对象的实际方位与图示位置、测量数据与图示数据，详细记清现状情况及领勘人签字，一方面应综合卫星数据、历史影像资料及领勘人或相关权益方描述，采用列表不计价方式列示在评估结果中，并在特殊事项中说明情况。

部分地区的涉军项目估价对象虽然有权属证书，但由于历史资料变动及相关人员变动，原证载面积、用途、权益人等内容均与估价(现勘)时点出现较大程度的偏差与变动。针对该种实际情况，需要估价人员及时沟通并核实信息，既不能由此耽搁估价项目的正常推进，也不能违背估价原则瞎评、乱评，尤其要结合估价目的，确定估价对象市场价值，区分权益方合法价值。

（三）部队房产的可用性及最有效利用分析

目前涉军项目多为清退违规占用建筑物等内容，亦有军队转场、土地置换、损毁补偿等特殊目的项目。前者涉及多为租赁、已售等中小型物业建筑物，后者多涉及整体建(构)筑物及土地等多类型估价对象。

一般可供租赁、出售的部队房产多位于城市建成区内，周边有可类比询价的市场案例，可用性较高，按部队与实际使用人之间的合同协议即可采用收益法与比较法得出租赁期内、外权益价值。但部分楼堂馆所、招待所等中型服务机构，周边缺乏类似规模的案例，则需要估价人员从专业角度综合分析收益、运营成本等数据研判该类不动产的预期收益，同时结合重置成本扣除折旧后的成本价值，综合确定部队房产的市场价值，不能发生军用资产流失、军队权益受损等问题。

对于市区外的营区驻地及训练场地等部队房产，虽然所处区域比较偏远，配套设施不全，但结合估价目的，反而能体现部队作训的野外拉练、地形丰富、不扰民等优越性。同时由于营区使用及官兵建设，在移交地方时更能起到熟化土地、挖掘空闲土地资源潜力、调余补缺置换整合等宏观调控效果。

三、总 结

涉军项目虽然属于估价行业的业务类型，但从多方面比较，涉军项目与普通项目确实存在特殊性及复杂性。

特别是涉军项目由于后续存在军队内部评审，造成涉军估价项目并不是类似普通项目出具报告交付、收费并存档即为完结，而是要历经反复、多次的核实、沟通、释疑等才出具报告参加军队内部专家评审。

同时涉军评估项目作为军队相关项目整体中的一个环节，评估机构务必要安排专业人员、时间充裕地对接项目，保证时间节点操作。此外，针对原始重要资料加强管理，防止丢失、损坏及泄密等相关要求，有多位专家及相关文章多次重点详述，在此不再赘述。

部队房地产是我国房地产市场的重要组成部分。对部队房地产的估价股票配资十大公司，既要从国家法律法规层面遵从相关房地产管理法规操作涉军评估项目，也要从行业规范方面遵循估价原则并选用合规方法挖掘市场价值，还要从军队内部管理制度中学习标准化、精准化的管理作风，争取为估价行业规范操作流程、精简估价程序贡献积极力量，同时更服务于新时代的强军目标，为提高部队战斗力贡献行业力量。

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